要开发房地产，拿钱跟政府买地，买了以后就要找建筑公司，最没本事的，就要预付建筑费用，然后人家进场开工，一边建一边给各阶段的建筑费钱，等房子建完了，钱也给的差不多了，就可以拿去卖了——这样需要的资金成本很多，赚头不大，简直就是辱没地产商的名声。
高等级的地产商，可以从政府手里把土地赊出来，然后找了建筑商，也不用先给钱，让他们先干着。等到建筑封顶，就可以拿去银行抵押贷款，贷了款，给政府一部分做土地款，给建筑商一部分做土建款，可以撑到拿预售许可证。
拿到预售许可证就可以打广告卖楼了。卖掉一部分，把前期款项付清，剩下的都是赚的。此所谓空手套白狼，占用资金很少，可以同时铺开很多楼盘，在地产行业兴兴向荣的今天，这才是地产商们暴富的法门。
他们经常抱怨房地产行业的利润率其实不高，利润率不高是真的，如果用他们列出来的成本计算，买地花了多少多少，建设费用花了多少多少，银行利息多少多少，算下来利润率有20%到30%就不错了。、
问题是真实成本其实压根没有这么多，从头到尾，他们就是用银行贷款来买空卖空。如果用真实成本算，这利润率可就高了去了，200%到300%都很平常，2000%，3000%也不是没有过。
黄文斌是新手，信誉当然是空白的，在政府和银行都没有过硬的关系，和人家地产大鳄比不了。接着建省城中学的机会拿到免费的地，已经算是运气很好，再奢望别的，也太贪心了。
按照黄文斌原来的想法，就是等中华船舶升到顶，就把股票全给卖了，套现以后拿出五亿来建学校，其他的先建个小区，也不用贷款，手头钱能建多少建多少，等建好了，从松山到市区的新路大概也修好了，正好可以赶个早集，把房子卖出去以后，再开发其他的地。
这么干比较稳妥，也不用借助外力，问题是速度太慢，要赶在房地产寒潮来临之前开发完，只能把大块大块的未开发地卖给别人。既然是未开发地，钱自然也不会太多，赚的少一点，黄文斌也只能知足了。但如果这个胡老板真的能够说服三建给出这种优惠条件，黄文斌完全可以大干快上，先把自己的地弄上一大片建筑再说。到时候卖出去，赚的钱可就多多了。
“当然不是无限制的。”胡老板说，“城建三局也不是开银行的，垫资也是有限度的。而且预售许可证能不能拿到，这是你自己的事。具体来说，就是一个普通大小十几栋楼的小区，封顶之后四个月内，可以帮你垫资。”
这也足够了，黄文斌原来可以建一个小区的话，现在可以建两个，赚的钱多了一倍还不止。“那你要什么条件呢？”黄文斌问。
胡老板当然所谋甚大，“小区什么的，黄老板看来是不肯放手，我也就不夺人所爱了。开一个购物中心也可以，就好像飞龙购物中心那样的，名牌店，超市，餐饮，都集中在一起。松山现在连大超市都没有，要是以后开发了起来，有这么个购物中心，应该会有生意吧。”
工厂虽然好，住宅价更高，若为商地故，两者皆可抛。商业用地要是做好了，那真是寸土寸金。就好像飞龙购物中心一样，简直就是一个生金蛋的鹅，每个月都有大笔大笔的租金可以收。黄文斌开发了住宅，胡老板想着把最精华的商业地抓在手里。
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