不过由于后来法国在普法战争中失败，国力不振，因此天津法租界成立近二十年仍不见起色。直到1880年代才开始着手进行市政建设，但己远远落后于天津英租界的建设。
随后清政府为了显示不歧视美国，也有意让美国在天津建立一个专管租界，界址为：东临海河右岸（西岸），南至开滦胡同（今开封道），西至海大道（今大沽路），北至博目哩道（今彰德道）与英租界毗邻。占地131余亩。但当时的美国驻华公使蒲安臣极力反对租界制度，因为当时美国的国力有限，来华美国商人屈指可数，恰值国内南北战争进行，无暇对租界进行开发，一直未对租界进行行政管理，1880年、1896年，美国先后两次向清政府提出归还天津美租界，但清政府并未接收，最终由天津海关代管。
当然美国归还天津租界并不是什么讲国际道德，而是因为嫌租界太小，开发的价值不大，而且美国政府的在华政策为“门户开放，利益均沾”，即所有列强的在华利益需与其他各国共享，因此有没有租界都影响不大。
天津德租界成立是在甲午战争以后，1895年，德国驻华公使绅柯向清廷总理衙门提出照会，以德国在中日甲午战争中迫日还辽有功，向清政府要求享受与英法美国同等待遇，在天津建立租界。10月30日，天津海关道盛宣怀、天津道李岷琛与德国领事司艮德签订《天津条约港租界协定》，允许德国在天津设立租界。界址为：东临海河，北接原来的美租界，西至大沽路东，南界小刘庄，面积为1034亩。不过徳租界成立较晚，现在还没开始大规模建设。
天津日租界成立也是在甲午战争以后，1896年7月21日，清朝和日本签订《中日通商行船条约》。1898年8月29日，根据《中日通商行船条约》的规定，清朝、和日本政府、签订《天津日本租界协议书及附属议定书》，划定日本租界，界址为：南临法租界，西北与老天津城相望。但没有进行开发。仅在泰安道与解放北路交口处、利顺德饭店斜对面一所楼房里设立领事馆。
到了这个时候，天津的英法德美日五国租界共计有5382亩，长居外国居民3000余人，而在租界里定居的中国人约有四千余人。而义和团运动波及到天津之后，又有大批的外国人、中国人逃进租界里来躲避，而八国联军登陆之后，也曾在租界里驻扎过一段时间，在租界里建立军营、仓库等，现在租界里的总人数约为一万二千余人。
领事们在紧急协商，但租界里的居民们极度恐慌，各种流言都在租界里流传起来，有说义和团又杀回来了，而且这次来的义和团可都是有真神功的义和团，真正的刀枪不入、洋枪洋炮打不死，听说在大沽口有几百日军围着几十个义和团，又是开枪又是开炮，结果人家一点事都没有，等日军打得差不多了，这几十个义和团张手就是几个轰天雷，一下孑就把日军全都劈死了，这回不仅夺回了天津，而且还要血洗租界；也有说是清廷南方的督抚大臣们都率军北上勤王，军队有好几十万，己经收复了北京，八国联军彻底失败了，中国人不仅要把所有的外国人都杀光，还要收回所有的租界，逼外国赔款。
这些流言多在租界里的中国人之中流传，而在外国人中同样是流言不断，有说各国领事们这时正在协商准备带着军队逃离租界，而不管租界里的其他人了；也有说领事们研究之后，决定为了防止妇女和儿童落到中国人手里，在租界失守的时候，由各国军官动手，杀死自己的女人和孩子，甚致说每个军官都己经领到一份在最后时刻负责枪杀的妇女和儿童的名单。
而这时有人后悔，当初在八国联军占领天津，解除了租界的危险之后，自己怎么就没有离开中国，还留在这个危险的地方；也有人正在清理自己的财产，准备逃离租界；而在租界的码头己挤满了人，正在找船离开；因为这时是黑夜，轮船都沒有启航，有些人拿出大把的钞票，要求立刻开船；当然在这个时候，还有不少人则挤在教堂里，向主祷告，希望天主能够保佑他们，再次转危为安，就像上次一样。
整个租界几乎都陷入了一种极端的绝望中。
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